Kompletni vodič za iznajmljivače na Airbnbu i Bookingu. Paušalni porez na najam, boravišna pristojba, PDV, eVisitor prijava i porezne obveze u 2026.
⚡
Iznajmljivači u Hrvatskoj plaćaju paušalni porez po krevetu (20-200 EUR godišnje, ovisno o razredu naselja), boravišnu pristojbu po noćenju i moraju prijaviti svakog gosta u eVisitor sustav u roku od 24 sata. Fiskalizacija je obvezna za gotovinska plaćanja. PDV se ne plaća dok godišnji promet ne prijeđe .
Brzi pregled
Kratkoročni najam putem platformi poput Airbnba i Bookinga jedna je od najpopularnijih djelatnosti u Hrvatskoj, pogotovo u priobalnim područjima. Prije nego što počnete iznajmljivati, potrebno je razumjeti porezne obveze, registracijske korake i zakonske zahtjeve.
Ključne činjenice za 2026.:
- Paušalni porez po krevetu ovisi o razredu naselja
- Svaki gost mora biti prijavljen u eVisitor
- Boravišna pristojba se ubire po noćenju
- Fiskalizacija je obvezna za gotovinska plaćanja
- PDV se plaća tek iznad godišnjeg prometa
Tko su iznajmljivači?
Iznajmljivač je fizička osoba koja pruža usluge smještaja u kući, stanu ili apartmanu turistima i drugim gostima. Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti razlikuje dvije osnovne kategorije:
Građanin iznajmljivač
Najčešći oblik. Fizička osoba koja iznajmljuje do 10 soba, odnosno 20 kreveta. Ne treba registrirati obrt niti tvrtku. Oporezuje se paušalno po krevetu.
Uvjeti:
- Vlasnik ili suvlasnik nekretnine (uz suglasnost ostalih suvlasnika)
- Maksimalno 10 soba ili 20 kreveta
- Rješenje o kategorizaciji od turističke zajednice
- Prijava Poreznoj upravi
Obrtnik iznajmljivač
Ako imate vise od 10 soba (20 kreveta) ili želite pružati dodatne usluge (doručak, transferi, izleti), morate registrirati obrt. Obrt može biti paušalni ili na dohodak, ovisno o opsegu poslovanja.
Pravni oblik
Građanin iznajmljivač (paušalni porez)
Najpopularniji oblik za vlasnike jednog ili dva apartmana. Porez se plaća paušalno po krevetu, neovisno o ostvarenom prihodu.
Prednosti:
- Jednostavna administracija
- Fiksni porez po krevetu (poznajete trošak unaprijed)
- Bez obveze vođenja poslovnih knjiga
- Bez doprinosa za MIO i HZZO (ako imate drugi izvor osiguranja)
Ograničenja:
- Maksimalno 10 soba / 20 kreveta
- Ne možete pružati usluge hrane (osim doručka uz posebno odobrenje)
- Ne možete odbijati troškove ulaganja u nekretninu
Porezni tretman:
- Porez se utvrđuje rješenjem Porezne uprave
- Iznos ovisi o razredu naselja (A, B, C, D)
- Plaća se u dva obroka: do 31. srpnja i do 30. studenog
Registracija i dozvole
Postupak registracije za građanina iznajmljivača uključuje nekoliko koraka. Preporučujemo da krenete barem 2-3 mjeseca prije planirane sezone.
Korak 1: Kategorizacija objekta
Podnijete zahtjev nadležnom uredu za turizam (gradski/općinski) za kategorizaciju smještajnog objekta.
Potrebna dokumentacija:
- Dokaz o vlasništvu (zemljišnoknjižni izvadak)
- Suglasnost suvlasnika (ako ste suvlasnik)
- Uporabna dozvola ili drugi odgovarajući akt
- Tlocrt prostora
- Opis opreme i sadržaja
Kategorije: Objekt se kategorizira od 2 do 5 zvjezdica. Kategorija utječe na minimalne uvjete koje morate ispuniti (oprema, površina, opremljenost).
Korak 2: Rješenje o kategorizaciji
Nakon pregleda objekta, nadležni ured izdaje rješenje o kategorizaciji. Postupak traje 30-60 dana.
Korak 3: Prijava turističkoj zajednici
S rješenjem o kategorizaciji prijavite se lokalnoj turističkoj zajednici. Tu dobivate pristup eVisitor sustavu za prijavu gostiju.
Korak 4: Prijava Poreznoj upravi
Prijavite početak iznajmljivanja Poreznoj upravi (obrazac RPO). Porezna uprava izdaje rješenje o paušalnom porezu po krevetu.
Korak 5: eVisitor registracija
Registrirate se u eVisitor sustav i dobivate korisničke podatke za prijavu i odjavu gostiju.
Porezne obveze
Paušalni porez po krevetu
Građani iznajmljivači plaćaju godišnji paušalni porez koji se određuje prema broju kreveta i razredu naselja. Naselja su kategorizirana u 4 razreda:
| Razred | Opis | Primjer područja |
|---|---|---|
| A | Najtraženije turističke destinacije | Dubrovnik, Split, Hvar, Rovinj |
| B | Razvijena turistička područja | Zadar, Pula, Makarska, Korčula |
| C | Turistička područja u razvoju | Šibenik okolica, Slavonija, Gorski kotar |
| D | Ostala područja | Kontinentalna Hrvatska |
Primjer izračuna:
Za apartman s 4 kreveta u Splitu (razred A), paušalni porez po krevetu iznosi oko 150-200 EUR godišnje, ovisno o odluci grada.
- 4 kreveta x 150 EUR = 600 EUR godišnje
- Plaćanje u dva obroka: 300 EUR do 31.07. i 300 EUR do 30.11.
Boravišna pristojba
Boravišna pristojba je naknada koju plaća gost za svako noćenje. Iznajmljivač je odgovoran za naplatu i uplatu pristojbe turističkoj zajednici.
Iznos (2026.): Ovisi o razredu turističkog mjesta i sezoni. Kreće se od 0,65 do 1,86 EUR po osobi po noćenju.
Oslobođenja:
- Djeca do 12 godina: 50% umanjenje
- Djeca do 7 godina: potpuno oslobođenje
- Gosti s invaliditetom: potpuno oslobođenje
- Sezonski radnici: potpuno oslobođenje
PDV za iznajmljivače
Većina iznajmljivača građana nije obveznik PDV-a. PDV obveza nastaje samo ako godišnji promet prijeđe .
Stopa PDV-a za smještaj: (snižena stopa za usluge smještaja)
Kada postajete PDV obveznik:
- Godišnji promet iznad
- Dobrovoljni ulazak u PDV sustav (ako imate značajna ulaganja)
eVisitor prijava gostiju
Svaki gost koji prenoći u vašem smještaju mora biti prijavljen u sustav eVisitor. Prijava je zakonska obveza, a za neprijavljivanje gostiju predviđene su kazne.
Kako prijaviti gosta
- Prijavite se u eVisitor sustav (web aplikacija ili mobilna aplikacija)
- Unesite podatke gosta: ime, prezime, datum rođenja, broj putovnice/osobne iskaznice, državljanstvo
- Odaberite datume: datum dolaska i planirani datum odlaska
- Potvrdite prijavu u roku od 24 sata od dolaska gosta
Rokovi
- Prijava: unutar 24 sata od dolaska gosta
- Odjava: na dan odlaska gosta (ili automatski prema najavljenom datumu)
Potrebni podaci gosta
- Ime i prezime
- Datum rođenja
- Spol
- Državljanstvo
- Broj identifikacijskog dokumenta (putovnica, osobna iskaznica)
- Datum dolaska i odlaska
Mobilna aplikacija
eVisitor mobilna aplikacija omogućuje skeniranje putovnice ili osobne iskaznice gosta. Aplikacija automatski prepoznaje podatke s dokumenta, čime se ubrzava postupak prijave.
Fiskalizacija
Obveza fiskalizacije ovisi o načinu plaćanja.
Kada je fiskalizacija obvezna
| Način plaćanja | Fiskalizacija | Napomena |
|---|---|---|
| Gotovina | Obvezna | R-1 račun s JIR i ZKI |
| Kartica (direktno) | Obvezna | R-1 račun s JIR i ZKI |
| Putem platforme (Airbnb, Booking) | Nije obvezna | Platforma izdaje potvrdu |
| Bankovna transakcija | Nije obvezna | Vodite evidenciju uplata |
Što trebate za fiskalizaciju
- Fiskalizacijski certifikat (FINA ili Certilia)
- Softver za fiskalizaciju ili POS sustav
- Internetska veza za slanje podataka Poreznoj upravi
- Oznaku poslovnog prostora
Sadržaj fiskalnog računa
Fiskalizirani račun (R-1) mora sadržavati:
- Podatke o iznajmljivaču (ime, OIB, adresa)
- Redni broj računa
- Datum i vrijeme izdavanja
- Opis usluge (npr. "Smještaj 3 noćenja, apartman X")
- Iznos i način plaćanja
- JIR (Jedinstveni identifikator računa)
- ZKI (Zaštitni kod izdavatelja)
Airbnb vs Booking
Obje platforme su popularne u Hrvatskoj, ali postoje razlike koje utječu na vaše poslovanje.
| Karakteristika | Airbnb | Booking.com |
|---|---|---|
| Provizija | 3% domaćin + 14% gost | 15% domaćin |
| Boravišna pristojba | Automatski ubire | Automatski ubire |
| Plaćanje | Putem platforme | Gost plaća na licu mjesta ili putem platforme |
| Otkazivanje | Fleksibilne politike (vi birate) | Razne opcije, gost često može besplatno otkazati |
| Vidljivost | Globalna publika, mlađi gosti | Jaka pozicija u Europi, svi profili gostiju |
| Komunikacija | Poruke kroz platformu | Poruke kroz platformu |
Posebnosti za hrvatske iznajmljivače
Airbnb:
- Provizija se dijeli: domaćin plaća oko 3%, gost oko 14%
- Plaćanje isključivo putem platforme (nema gotovine)
- Jednostavno upravljanje cijenama i kalendarom
- Pregled zarade i poreznih izvještaja u aplikaciji
Booking.com:
- Provizija samo na domaćinu (oko 15%)
- Gost može plaćati na licu mjesta (gotovina ili kartica)
- Ako gost plaća gotovinom, trebate fiskalizaciju
- Veća vidljivost za europske goste
Odbitni troškovi
Troškovi koje možete odbiti ovise o vašem pravnom obliku. Građanin iznajmljivač na paušalu ne može odbijati troškove, ali obrtnik na dohodak može.
Troškovi koje obrtnik može odbiti
Nekretnina i oprema:
- Amortizacija nekretnine (5% godišnje za dio koji se koristi za najam)
- Renovacija i popravci
- Namještaj, posteljina, ručnici
- Kuhinjska oprema i posuđe
- Elektronika (TV, klima, perilica)
Operativni troškovi:
- Režije (struja, voda, plin) razmjerno korištenju za najam
- Internet i televizija
- Sredstva za čišćenje
- Pranje posteljine i ručnika
Marketinški troškovi:
- Provizija platformi (Airbnb, Booking)
- Profesionalno fotografiranje
- Izrada web stranice
- Online oglašavanje
Administrativni troškovi:
- Knjigovodstvene usluge
- Fiskalni certifikat
- Članarina turističkoj zajednici
- Osiguranje imovine
Vođenje evidencije troškova
Za svaki trošak čuvajte:
- Originalni račun ili fakturu
- Dokaz o plaćanju (izvod, potvrda)
- Poveznicu s poslovnom djelatnošću (napomena za što je trošak)
Sve dokumente čuvajte najmanje 11 godina (zakonski rok čuvanja poslovne dokumentacije).
Porezni kalendar za iznajmljivače
| Rok | Obveza |
|---|---|
| Do 15. siječnja | Prijava promjene broja kreveta (ako je bilo promjena) |
| Do 15. siječnja | PO-SD obrazac (samo obrtnici) |
| Do 31. srpnja | Prva rata paušalnog poreza |
| Do 30. studenog | Druga rata paušalnog poreza |
| Kvartalno | Uplata boravišne pristojbe turističkoj zajednici |
| Unutar 24h | Prijava svakog gosta u eVisitor |
Česta pitanja
Razmišljate o paušalnom obrtu?
Ako planirate proširiti iznajmljivanje ili pružati dodatne usluge, paušalni obrt može biti sljedeći korak.
Bez ugovorne obveze • Otkažite kad želite
Povezani vodiči
- Paušalni obrt - Kompletan vodič za paušalne obrtnike
- Obrt na dohodak - Kada se isplati prijeći na obrt na dohodak
- Fiskalna blagajna - Sve o fiskalizaciji
- Porezni kalendar - Svi rokovi na jednom mjestu
- Kako ući u sustav PDV-a - Korak po korak